Hausbesitzer, die ihre Immobilie energetisch sanieren möchten, haben 2026 zwei grundlegende Förderalternativen: Entweder die staatlichen Zuschüsse und Kredite des BEG-Programms (BAFA und KfW) oder den steuerlichen Weg über § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG). Der Steuerbonus ist besonders für Sanierungsvorhaben interessant, bei denen eine BEG-Förderung nicht in Anspruch genommen wird oder nicht möglich ist.
Der Steuerbonus wurde 2020 eingeführt und soll bis Ende 2029 gelten. Er gibt Eigentümern von Bestandsimmobilien, die diese selbst nutzen, die Möglichkeit, einen erheblichen Teil der Sanierungskosten direkt von der Steuerlast abzuziehen – nicht nur als Abzug von der Steuerbemessungsgrundlage, sondern als direkte Steuerermäßigung.
Dieser Artikel erklärt, wie der Steuerbonus funktioniert, welche Maßnahmen gefördert werden, welche Voraussetzungen gelten und wann der Steuerweg gegenüber der Zuschussförderung vorteilhafter ist.
Wie funktioniert der Steuerbonus nach § 35c EStG?
Der Steuerbonus wird nicht als Zuschuss ausgezahlt, sondern in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Er verteilt sich über drei Steuerjahre ab dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme:
| Jahr | Steuerermäßigung | Maximal |
|---|---|---|
| 1. Jahr (Abschlussjahr) | 7 % der Sanierungskosten | 14.000 Euro |
| 2. Jahr | 7 % der Sanierungskosten | 14.000 Euro |
| 3. Jahr | 6 % der Sanierungskosten | 12.000 Euro |
| Gesamt über 3 Jahre | 20 % der Sanierungskosten | 40.000 Euro |
Der Steuerbonus wird direkt von der zu zahlenden Einkommensteuer abgezogen – nicht nur von der Steuerbemessungsgrundlage. Das macht ihn besonders wirksam. Wichtig: Ist die Steuerlast in einem Jahr niedriger als der Bonusbetrag, verfällt der überschüssige Teil für dieses Jahr. Eine Vor- oder Rücktragsmöglichkeit besteht nicht.
Voraussetzungen für den Steuerbonus
Damit der Steuerbonus in Anspruch genommen werden kann, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Eigentümerstellung: Sie müssen das Gebäude oder die Wohnung selbst besitzen
- Selbstnutzung: Die Immobilie muss zum Zeitpunkt der Sanierung als eigene Wohnung selbst genutzt werden
- Gebäudealter: Das Objekt muss zum Zeitpunkt der Sanierung mindestens 10 Jahre alt sein
- Fachunternehmereinsatz: Die Maßnahmen müssen von einem zugelassenen Fachbetrieb durchgeführt werden
- Bescheinigung: Das Fachunternehmen oder ein Energieberater stellt eine Bescheinigung nach den Vordrucken des BMF aus
- Keine Doppelförderung: Die geförderten Maßnahmen dürfen nicht bereits über BEG-Fördermittel (BAFA, KfW) bezuschusst worden sein
- Zahlung per Überweisung: Die Rechnungen müssen auf ein Konto des Fachunternehmens überwiesen worden sein (keine Barzahlung)
Gasheizungen nicht mehr förderungsfähig
Seit 2023 sind gasbetriebene Wärmepumpen, Gasheizungen mit Brennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen nach § 35c EStG nicht mehr steuerlich förderfähig. Nur Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpen, Pelletheizungen, Solarthermie) qualifizieren sich für den Steuerbonus bei der Heizungserneuerung.
Förderfähige Maßnahmen im Überblick
Der Steuerbonus kann für verschiedene energetische Sanierungsmaßnahmen genutzt werden. Die technischen Mindestanforderungen sind in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt und entsprechen den Anforderungen der BEG-Förderung:
- Wärmedämmung von Außenwänden, Dachflächen, Geschossdecken und Kellerdecken
- Erneuerung von Fenstern, Außentüren und Dachflächenfenstern
- Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen (z. B. kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung)
- Heizungsoptimierung: Einbau effizienter Pumpentechnik, hydraulischer Abgleich
- Erneuerung der Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energien (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie)
- Einbau von Solaranlagen zur Wärmeerzeugung (Solarthermie)
- Kosten für den Energieberater (50 % der Beraterkosten, im Abschlussjahr absetzbar)
Steuerbonus oder BEG-Förderung: Was ist günstiger?
Die Entscheidung zwischen Steuerbonus und BEG-Zuschuss hängt von Ihrer individuellen Steuersituation, der geplanten Maßnahme und den aktuellen BEG-Fördersätzen ab. Grundsätzlich gilt:
- BEG vorteilhafter bei: Hohen Fördersätzen (z. B. 35 % Heizungsförderung mit allen Boni), wenn Sie wenig Einkommensteuer zahlen, oder wenn Sie eine schnelle direkte Auszahlung bevorzugen
- Steuerbonus vorteilhafter bei: Niedrigen BEG-Fördersätzen (z. B. 15 % für Dämmung), wenn Sie viel Einkommensteuer zahlen, oder wenn BEG-Förderung aus anderen Gründen nicht möglich ist
- Kombination möglich: Für verschiedene Maßnahmen können unterschiedliche Förderungen gewählt werden
Kombinationsstrategie bei mehreren Maßnahmen
Sanieren Sie mehrere Bereiche gleichzeitig oder in aufeinanderfolgenden Jahren, können Sie für jede Maßnahme separat wählen: z. B. Heizungstausch über BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) und Fenstererneuerung über § 35c EStG. Lassen Sie sich von einem Steuerberater und einem Energieberater beraten, um die optimale Strategie zu finden.
So machen Sie den Steuerbonus geltend
Den Steuerbonus beantragen Sie in der jährlichen Einkommensteuererklärung. Folgende Schritte sind notwendig:
- 1Beauftragen Sie ein zugelassenes Fachunternehmen mit der Sanierungsmaßnahme. Stellen Sie sicher, dass das Unternehmen die erforderliche Bescheinigung ausstellen kann.
- 2Erhalten Sie nach Abschluss der Arbeiten eine ordnungsgemäße Rechnung und überweisen Sie den Rechnungsbetrag auf das Konto des Fachbetriebs (keine Barzahlung).
- 3Lassen Sie sich die Bescheinigung nach den BMF-Musterbescheinigungen vom Fachunternehmen oder Energieberater ausstellen.
- 4Tragen Sie in der Einkommensteuererklärung die Angaben zur energetischen Sanierung ein. Die Anlage "Außergewöhnliche Belastungen" oder eine spezifische Anlage enthält das entsprechende Feld.
- 5Legen Sie Rechnung und Bescheinigung dem Finanzamt vor (entweder direkt oder auf Anforderung).
- 6Der Steuerbonus wird über drei Steuerjahre gutgeschrieben, beginnend mit dem Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen wurden.
Aktuelle Musterbescheinigungen
Seit Januar 2025 gibt es ein einheitliches Musterbescheinigungsformular für Fachunternehmen und Energieberater. Dieses aktuelle Formular gilt für alle Maßnahmen, mit deren Umsetzung ab 2025 begonnen wurde. Das Formular ist beim Bundesfinanzministerium (BMF) abrufbar.
Häufige Fragen zum Steuerbonus Sanierung (§ 35c EStG)
Wie hoch ist der Steuerbonus nach § 35c EStG?
Insgesamt können 20 % der förderfähigen Sanierungskosten über drei Jahre von der Einkommensteuer abgezogen werden. Im ersten und zweiten Jahr je 7 % (maximal je 14.000 Euro), im dritten Jahr weitere 6 % (maximal 12.000 Euro). Damit ergibt sich ein Gesamtbonus von maximal 40.000 Euro, was förderfähigen Kosten von bis zu 200.000 Euro entspricht.
Wer kann den Steuerbonus in Anspruch nehmen?
Den Steuerbonus können Eigentümer nutzen, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Dies gilt für Erst- und Zweitwohnungen sowie Ferienwohnungen. Vermietete Immobilien sind nicht förderfähig. Das Gebäude muss zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahme mindestens 10 Jahre alt sein.
Kann der Steuerbonus mit BAFA- oder KfW-Förderung kombiniert werden?
Nein, nicht für dieselbe Maßnahme. Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist nur dann möglich, wenn die Sanierungskosten nicht bereits durch öffentliche Fördermittel (z. B. BAFA-Zuschuss oder KfW-Tilgungszuschuss) gefördert wurden. Eine Kombination ist jedoch für verschiedene Maßnahmen möglich: Zum Beispiel Fenster über § 35c und Heizungstausch über BEG.
Welche Maßnahmen sind steuerlich förderfähig?
Förderfähig sind energetische Sanierungsmaßnahmen wie: Wärmedämmung von Wänden, Dach oder Kellerdecke, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Einbau effizienter Lüftungsanlagen, Einbau oder Optimierung von Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien sowie Solaranlagen. Gasbetriebene Wärmepumpen und Gasheizungen sind seit 2023 nicht mehr förderfähig.
Muss ein Energieberater einbezogen werden?
Für die Sanierungsmaßnahmen selbst benötigen Sie kein Energieberater-Gutachten, aber die Maßnahmen müssen durch ein zugelassenes Fachunternehmen durchgeführt und bescheinigt werden. Wenn Sie einen Energieberater engagieren, können 50 % der Beraterkosten ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden – und das im Jahr des Abschlusses, nicht verteilt über drei Jahre.
Bis wann gilt der Steuerbonus nach § 35c EStG?
Der Steuerbonus gilt bis Ende 2029. Die Förderung wurde für einen Zeitraum von 10 Jahren (2020 bis 2029) eingeführt. Maßnahmen, mit deren Umsetzung bis Ende 2029 begonnen wurde, profitieren von der Steuerermäßigung.