Zwischen Nordsee und Ostsee sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren ungleich gestiegen. In Kiel, Lübeck, im Hamburger Umland und an den Küstengemeinden zahlen Käufer inzwischen Preise, die mit den ländlichen Kreisen im Landesinneren wenig zu tun haben. Wer dort finanziert, sucht nach Konditionen, die unter dem liegen, was die Hausbank anbietet.
Das IB.SH Immo Eigentum wird häufig missverstanden. Es ist kein Programm der sozialen Wohnraumförderung. Es prüft weder Einkommen noch Kinderzahl, es verlangt keine Bindung an eine Zielgruppe und es vergibt auch keine Zinsen von einem Prozent. Es ist ein solide kalkuliertes Baudarlehen der Landesförderbank, das seinen Vorteil aus der Refinanzierung der IB.SH zieht, nicht aus einem Zuschuss des Landes.
Diese Einordnung ist wichtig, weil sie bestimmt, mit wem Sie das Angebot vergleichen sollten: nicht mit der KfW, sondern mit dem Zinsangebot Ihrer Bank für ein Annuitätendarlehen gleicher Laufzeit.
Was genau ist das IB.SH Immo Eigentum?
Es handelt sich um ein Annuitätendarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein für Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie in Schleswig-Holstein neu bauen oder kaufen. Die IB.SH ist die Förderbank des Landes mit Sitz in Kiel und vergibt dieses Darlehen im Direktgeschäft, also ohne den bei Förderkrediten sonst üblichen Umweg über eine durchleitende Hausbank.
Ausgeschlossen sind zwei Objektarten: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze. Das Haus oder die Wohnung muss also tatsächlich der Lebensmittelpunkt werden. Für ein Ferienhaus an der Ostsee ist dieses Darlehen der falsche Weg, auch wenn es in Schleswig-Holstein liegt.
Nicht zu verwechseln mit der sozialen Wohnraumförderung
Schleswig-Holstein betreibt daneben eine echte soziale Wohnraumförderung für Eigentumsmaßnahmen, mit Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz, Belegungsbindungen und deutlich günstigeren Zinsen. Das ist ein anderes Verfahren mit anderen Voraussetzungen. Wer zur Zielgruppe gehört, sollte beide Wege bei der IB.SH-Beratung nebeneinanderlegen lassen, statt sich vorschnell auf das Immo Eigentum festzulegen.
Welche Konditionen gelten 2026?
Die IB.SH veröffentlicht ihre Konditionen tagesaktuell. Die folgende Übersicht gibt den Stand vom 14. Juli 2026 wieder, jeweils bei einem Prozent Anfangstilgung. Wer höher tilgt, bekommt in der Regel einen leicht abweichenden Satz.
| Parameter | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 15.000 bis 200.000 Euro | Mindest- und Höchstbetrag |
| Sollzins, 10 Jahre gebunden | 4,20 Prozent | 4,33 Prozent effektiv, Stand 14.07.2026 |
| Sollzins, 15 Jahre gebunden | 4,51 Prozent | 4,65 Prozent effektiv, Stand 14.07.2026 |
| Anfangstilgung | ab 1 Prozent | Grundlage der genannten Sätze |
| Eigenkapital | mindestens 7,5 Prozent | Geld oder Arbeitsleistung |
| Einkommensgrenze | keine | kein Nachweis erforderlich |
| Verwendungszweck | Neubau und Kauf | Modernisierung ausgeschlossen |
| Antragsweg | direkt bei der IB.SH | Finanz@ss oder Beratung |
Der Aufschlag von 31 Basispunkten für die fünf zusätzlichen Jahre Zinsbindung ist gemessen am Markt moderat. Bei 200.000 Euro Darlehen sind das rund 620 Euro Zinsdifferenz im Jahr, gekauft wird dafür Planungssicherheit bis 2041. Wer ohnehin damit rechnet, in zehn Jahren nur einen kleinen Rest zu prolongieren, fährt mit der kürzeren Bindung günstiger.
Was das Darlehen ausschließt
Die drei folgenden Punkte sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierungsplanung mit dem Immo Eigentum nachträglich umgebaut werden muss. Alle drei stehen in den Produktbedingungen, werden aber selten mitgelesen.
- Keine Kombination mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124. Wer beide Bausteine eingeplant hat, muss sich entscheiden. Andere öffentliche Förderungen bleiben kombinierbar.
- Keine Modernisierung. Das Darlehen finanziert Neubau und Kauf. Sanierungskosten am gekauften Objekt gehören in einen separaten Antrag, etwa das IB.SH Immokonstant.
- Keine Ferienwohnungen, keine Zweitwohnsitze. Gefördert wird ausschließlich die selbst genutzte Immobilie am Lebensmittelpunkt.
KfW 124 oder IB.SH – rechnen Sie beides durch
Der Ausschluss zwingt zu einer Entscheidung, die sich lohnt zu rechnen. Das KfW 124 ist auf 100.000 Euro begrenzt, das Immo Eigentum reicht bis 200.000 Euro. Wenn Ihre Finanzierungslücke deutlich über 100.000 Euro liegt, ersetzt das IB.SH-Darlehen den teureren Bankanteil in einer Größenordnung, die der KfW-Baustein nicht abdecken kann. Bei kleineren Beträgen kann das KfW 124 vorne liegen. Beide Wege lassen sich mit KfW 297/298 und KfW 300 verbinden.
Wer bekommt das Darlehen?
Die Anforderungen sind bewusst schlank gehalten. Was die IB.SH prüft, ist im Kern das, was jede Bank prüft: ob das Objekt passt und ob die Rate tragbar ist.
- Privatperson, die die Immobilie selbst bewohnen wird
- Objekt liegt in Schleswig-Holstein
- Neubau oder Kauf, kein reines Modernisierungsvorhaben
- Mindestens 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital oder Eigenleistung
- Übliche Bonitäts- und Beleihungsprüfung, Grundschuld als Sicherheit
- Antrag vor Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags
Eigenleistung zählt als Eigenkapital
Die 7,5 Prozent dürfen ganz oder teilweise aus Arbeitsleistung bestehen. Bei einem Bauvorhaben über 400.000 Euro sind das 30.000 Euro, die sich durch Innenausbau, Malerarbeiten oder Außenanlagen abbilden lassen. Halten Sie den geplanten Umfang schriftlich fest und lassen Sie ihn vom Architekten oder Bauleiter bewerten, damit die Bank die Position anerkennt.
Wie läuft der Antrag?
Ungewöhnlich für ein Förderprodukt: Sie beantragen direkt bei der Bank, nicht über einen Vermittler. Das verkürzt den Weg spürbar.
- 1
Konditionen des Tages prüfen
Die IB.SH stellt ihre aktuellen Zinssätze auf der Konditionenseite ein. Notieren Sie den Stand mit Datum, weil sich die Sätze innerhalb weniger Wochen um zweistellige Basispunkte bewegen können.
- 2
Finanz@ss ausfüllen oder anrufen
Über das Online-Tool Finanz@ss lässt sich die Anfrage vollständig digital stellen. Wer lieber spricht, erreicht die Baufinanzierungsberatung unter 0431 9905-4500. Beides führt zum selben Verfahren.
- 3
Unterlagen zusammenstellen
Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Kaufvertragsentwurf oder Baubeschreibung mit Kostenaufstellung, Grundriss und Lageplan, Nachweis über Eigenkapital oder eine bewertete Eigenleistungsaufstellung.
- 4
Ausschluss prüfen lassen
Sagen Sie im Gespräch ausdrücklich, welche KfW-Programme Sie eingeplant haben. Der Ausschluss des KfW 124 fällt sonst erst auf, wenn beide Zusagen vorliegen und eine davon zurückgegeben werden muss.
- 5
Zusage abwarten, dann unterschreiben
Erst mit der schriftlichen Darlehenszusage den Kauf- oder Bauvertrag abschließen. Eine nachträgliche Antragstellung ist nicht vorgesehen.
Lohnt sich das Darlehen?
Die ehrliche Antwort hängt am Vergleichsangebot. 4,20 Prozent bei zehn Jahren Bindung sind im Sommer 2026 kein spektakulärer, aber ein ordentlicher Satz. Der Vorteil gegenüber einer Geschäftsbank liegt im Regelfall im Bereich weniger Zehntelprozentpunkte. Bei 200.000 Euro über zehn Jahre summiert sich schon ein Viertelpunkt auf gut 4.500 Euro.
Deutlicher wirkt die niedrige Eigenkapitalanforderung. Wer 7,5 Prozent mitbringt und davon einen Teil in Eigenleistung abbildet, bekommt hier eine Finanzierung, die viele Geschäftsbanken bei dieser Quote nur mit spürbarem Zinsaufschlag darstellen. Für junge Haushalte in Schleswig-Holstein ist das oft der eigentliche Hebel, nicht der Zinssatz selbst.
Wer dagegen zur Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung gehört, also Familie mit Kindern und Einkommen unterhalb der Landesgrenzen, sollte zuerst dort anfragen. Die Konditionen dieses Wegs liegen erheblich unter denen des Immo Eigentum, verlangen dafür aber Bindungen, die über Jahrzehnte laufen.
Häufige Fragen zum IB.SH Immo Eigentum
Wer kann das IB.SH Immo Eigentum beantragen?
Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie in Schleswig-Holstein bauen oder kaufen. Anders als bei der sozialen Wohnraumförderung gibt es keine Einkommensgrenze, keine Kinderbedingung und keine Beschränkung auf bestimmte Zielgruppen. Ausgeschlossen sind Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sowie Objekte außerhalb Schleswig-Holsteins.
Wie hoch ist das Darlehen und was kostet es?
Das Darlehen liegt zwischen 15.000 und 200.000 Euro. Zum Stand 14. Juli 2026 verlangt die IB.SH bei einem Prozent Anfangstilgung 4,20 Prozent Sollzins bei zehnjähriger Zinsbindung (4,33 Prozent effektiv) und 4,51 Prozent bei fünfzehnjähriger Bindung (4,65 Prozent effektiv). Die IB.SH veröffentlicht ihre Konditionen tagesaktuell, maßgeblich ist der Satz am Tag der Zusage.
Kann ich damit auch modernisieren?
Nein. Das IB.SH Immo Eigentum finanziert ausschließlich Neubau und Kauf. Für die Modernisierung bestehender Wohnimmobilien hat die IB.SH mit dem IB.SH Immokonstant ein eigenes Produkt. Wer ein Bestandshaus kauft und anschließend saniert, braucht deshalb zwei getrennte Anträge.
Lässt sich das Darlehen mit KfW-Programmen kombinieren?
Mit einer klaren Ausnahme: Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist ausgeschlossen, beide Darlehen zusammen gehen nicht. Andere öffentliche Förderungen sind grundsätzlich kombinierbar, etwa KfW 297/298 für den klimafreundlichen Neubau oder KfW 300 für Familien. Diese Kombination sollte vor der Antragstellung mit der IB.SH abgestimmt werden, weil die Reihenfolge der Anträge eine Rolle spielt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 7,5 Prozent der Gesamtkosten. Anerkannt wird nicht nur Geld, sondern auch Arbeitsleistung, also die klassische Muskelhypothek. Damit liegt die Anforderung deutlich unter dem, was Geschäftsbanken bei einer Vollfinanzierung ansetzen.
Wo stelle ich den Antrag?
Direkt bei der IB.SH, entweder über das Online-Tool Finanz@ss oder telefonisch über die Baufinanzierungsberatung unter 0431 9905-4500. Anders als bei den meisten Förderdarlehen läuft der Antrag nicht zwingend über eine Hausbank. Der Antrag muss vor dem Vertragsabschluss gestellt werden.
Verwandte Förderungen
Verwendete Quellen
Stand 31. Juli 2026, Zinssätze zum Stand 14. Juli 2026. Förderkonditionen ändern sich laufend, verbindlich sind die genannten Quellen und die Auskunft der zuständigen Stelle.