Baugemeinschaften sind in Hamburg eine etablierte Alternative zum klassischen Bauträgermodell. Mehrere Bauherren schließen sich zusammen, kaufen gemeinsam ein Grundstück, beauftragen Architekten und Bauunternehmen und teilen am Ende die einzelnen Wohneinheiten unter sich auf. Die Stadt fördert dieses Modell seit Jahrzehnten gezielt.
Der Vorteil liegt in der Kostenersparnis: Ohne Bauträgermarge, ohne Provisionen für Vertrieb und Vermarktung, mit gemeinsamem Verhandeln über Materialien und Ausstattung lassen sich 15 bis 25 Prozent gegenüber dem Marktpreis sparen. Hinzu kommt das Gemeinschaftsgefühl, das viele Bewohner langfristig schätzen.
Die folgenden Abschnitte zeigen, wie Baugemeinschaften in Hamburg gefördert werden, welche Voraussetzungen gelten und welche Risiken man bedenken sollte.
Was ist eine Baugemeinschaft?
Eine Baugemeinschaft ist ein zivilrechtlicher Zusammenschluss von mindestens vier privaten Bauherren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus errichten. Die Wohneinheiten werden später als Eigentumswohnungen ins Grundbuch eingetragen, jeder Bauherr ist Eigentümer seiner Wohnung. Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Dach und Garten gehören allen Mitgliedern gemeinschaftlich.
Die Rechtsform variiert. Häufig wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) während der Bauphase gegründet, die nach Fertigstellung in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übergeht. Manche Baugemeinschaften organisieren sich auch als eingetragene Genossenschaft, was zusätzlich KfW-134-Förderung ermöglicht.
Hamburger Modellprojekte als Pioniere
Hamburg ist Pionier der Baugemeinschaftsförderung in Deutschland. Seit den 1990er Jahren werden mehr als 250 Baugemeinschaftsprojekte umgesetzt. In begehrten Stadtteilen wie Ottensen, Eimsbüttel, Neue Mitte Altona und HafenCity sind viele Wohnungen über Baugemeinschaften entstanden.
Förderung durch IFB und Stadt
Die Hamburger Förderung für Baugemeinschaften kombiniert mehrere Bausteine: günstige Grundstücke, zinsverbilligte Förderdarlehen und beratende Begleitung durch die BSW.
- Vorrangige Vergabe städtischer Grundstücke an Baugemeinschaften (rund 20 Prozent aller Wohnbauflächen)
- Zinsverbilligte IFB-Förderdarlehen für jede förderfähige Familie der Baugemeinschaft
- Bezahlbare Mietwohnungen im Mietwohnungsbau zu 1 Prozent Zinsen über 30 Jahre
- Sonderpfade „bezahlbarer Wohnungsbau" und „Mittelschicht" mit höheren Einkommensgrenzen
- Kostenfreie Erstberatung durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW)
- Online-Plattform hamburg.de/baugemeinschaften zur Vermittlung von Mitgliedern
Risiko Baukostensteigerung
Anders als beim Bauträgermodell tragen Baugemeinschafts-Mitglieder das Risiko unerwarteter Baukostensteigerungen selbst. Steigen die Materialpreise während der Bauphase um 10 Prozent, müssen alle Mitglieder anteilig draufzahlen. Eine ausreichende Reserve und ein erfahrener Baubetreuer sind unverzichtbar.
Konditionen 2026
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Konditionen, mit denen Mitglieder von Baugemeinschaften 2026 rechnen können.
| Förderbaustein | Wert 2026 | Hinweis |
|---|---|---|
| Förderzinssatz | 1,0 % p.a. | Mietwohnungsbau, 30 Jahre |
| Eigentumspfad-Zins | 1,0–1,5 % p.a. | einkommensabhängig |
| Grundstücksvergabe | rund 20 % | städtischer Wohnflächen |
| Mindest-Mitgliederzahl | 4 Familien | Wohngruppen-Größe |
| Selbstnutzungspflicht | 15 Jahre | mind. eigene Wohnung |
| Beratung BSW | kostenlos | Erstberatung |
| Eigenkapital | 15 % pro Mitglied | Eigenleistung möglich |
Erfahrene Baubetreuung wählen
Der Erfolg einer Baugemeinschaft steht und fällt mit der Qualität der Baubetreuung. Hamburger Büros wie die Stattbau Hamburg, die Plan&Bau und einzelne erfahrene Architekturbüros haben sich auf Baugemeinschaften spezialisiert. Die Honorarkosten von 8 bis 12 Prozent der Bausumme sind gut investiert.
Wie gründe ich eine Baugemeinschaft?
Vom ersten Treffen bis zum Einzug vergehen typischerweise 3 bis 5 Jahre. Die wichtigsten Schritte:
- 1
Mitglieder finden und Konzept entwickeln
Über persönliche Netzwerke, die Plattform hamburg.de/baugemeinschaften oder regionale Treffen Mitglieder zusammenfinden. Klären Sie früh die Wertvorstellungen, gewünschte Wohnungsgröße, ökologische Standards und Kostenrahmen.
- 2
Erstberatung BSW und IFB
Vereinbaren Sie kostenlose Beratungstermine bei der BSW Hamburg und der IFB. Klären Sie Förderfähigkeit, Grundstücksvergabe und Finanzierung.
- 3
Architekten und Baubetreuer beauftragen
Wählen Sie ein Architekturbüro mit Baugemeinschafts-Erfahrung und einen Baubetreuer. Beide begleiten Sie durch das gesamte Projekt.
- 4
Grundstück sichern und Bauantrag
Beim städtischen Konzeptverfahren bewerben Sie sich um ein Grundstück. Nach der Zusage entwickeln Sie mit Architekt und Baubetreuer den Bauantrag.
- 5
Bauen und einziehen
Während der 18- bis 24-monatigen Bauphase begleiten Architekt und Baubetreuer das Vorhaben. Nach Fertigstellung wird die Baugemeinschafts-GbR in eine WEG umgewandelt, jeder Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen.
Häufige Fragen zu Hamburger Baugemeinschaften
Was ist eine Baugemeinschaft?
Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus errichten und anschließend in eigenen Wohneinheiten selbst nutzen. Anders als beim Bauträgermodell entfällt die Marge des Bauträgers, sodass Mitglieder typischerweise 15 bis 25 Prozent günstiger bauen.
Wie fördert Hamburg Baugemeinschaften?
Die IFB Hamburg fördert Mitglieder von Baugemeinschaften mit zinsverbilligten Darlehen aus der Wohnraumförderung. Hinzu kommen vorrangige Grundstücksvergaben durch die Stadt: Hamburg gibt rund 20 Prozent städtischer Wohnungsbaugrundstücke an Baugemeinschaften ab. Die Förderzinssätze liegen bei rund 1 Prozent.
Wer kann Mitglied einer Baugemeinschaft werden?
Jede volljährige Person mit ausreichender Bonität kann theoretisch Mitglied werden. In der Praxis werden Mitglieder oft durch persönliche Netzwerke oder über Plattformen wie hamburg.de/baugemeinschaften vermittelt. Familien und Singles, Junge und Ältere mischen sich häufig in einer Baugemeinschaft.
Wie viel günstiger ist das Bauen in der Baugemeinschaft?
Studien der Behörde für Stadtentwicklung Hamburg zeigen Einsparungen von 15 bis 25 Prozent gegenüber dem Kauf einer Eigentumswohnung über einen Bauträger. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung im Wert von 700.000 Euro beim Bauträger entspricht das einer Ersparnis von 100.000 bis 175.000 Euro. Hinzu kommt die Förderung der IFB.
Welche Risiken gibt es bei Baugemeinschaften?
Hauptrisiken sind Konflikte zwischen Mitgliedern (z. B. über Ausstattung, Planung), Verzögerungen durch fehlendes Einvernehmen, finanzielle Mehrbelastung bei Baukostensteigerung und der Ausfall einzelner Mitglieder. Eine professionelle Baubetreuung und ein erfahrener Architekt sind entscheidend für den Erfolg.
Wo bekomme ich Beratung zu Baugemeinschaften?
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) Hamburg bietet kostenlose Beratung zur Gründung und Förderung von Baugemeinschaften. Auch die IFB Hamburg, die Architektenkammer Hamburg und spezialisierte Beratungsbüros stehen zur Verfügung. Die Online-Plattform hamburg.de/baugemeinschaften ist die zentrale Anlaufstelle.