Wer in Bayern nach einem Landesdarlehen für die Sanierung des eigenen Hauses sucht, stößt schnell auf das Bayerische Modernisierungsprogramm der BayernLabo. Das führt in die Irre: Dieses Programm richtet sich an Wohnungsgesellschaften und den Mietwohnungsbau, nicht an private Eigentümer.
Für Selbstnutzer gibt es einen anderen Weg, und der ist an eine Bedingung geknüpft: Modernisierungskosten sind förderfähig, wenn sie im Zusammenhang mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie anfallen, dem sogenannten Zweiterwerb. Dann rechnet die Bewilligungsstelle sie zu den förderfähigen Gesamtkosten.
Die folgenden Abschnitte zeigen, wie das funktioniert, welche Grenzen gelten und was Eigentümer ohne Kaufvorgang stattdessen nutzen.
Wann fördert Bayern Modernisierungskosten?
Beim sogenannten Zweiterwerb, also dem Kauf eines bereits gebauten Hauses oder einer bestehenden Wohnung. Zu den förderfähigen Kosten zählen dann Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und zusätzlich die Kosten notwendiger Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Genau dieser Zusatz macht den Unterschied zwischen 30 und 40 Prozent Förderquote aus.
Kein Zugang für Bestandseigentümer
Wer sein Haus seit Jahren bewohnt und jetzt die Heizung tauschen will, bekommt über die Eigenwohnraumförderung nichts. Der Kaufvorgang ist die Eintrittskarte. Für diese Fälle bleibt die Bundesförderung der einzige Weg.
Konditionen 2026
| Parameter | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Zinssatz Zinsverbilligungsprogramm | 2,65 Prozent bei 10, 2,95 Prozent bei 15 Jahren | Stand 9. Januar 2026 |
| Zinssatz Wohnungsbauprogramm | 0,5 Prozent für 15 Jahre | derzeit pausiert, keine Neubewilligungen |
| Förderquote Zinsverbilligungsprogramm | bis ein Drittel der Kosten | Bagatellgrenze 15.000 Euro |
| Eigenkapital | 15 Prozent | gesenkt von zuvor 20 Prozent |
| Beide Programme laufen aus am | 31. Dezember 2026 | Anträge zum Jahresprogramm 2027 im September 2026 |
| Tilgung | 2,00 Prozent jährlich | zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr |
| Kinderzuschuss | 5.000 Euro je Kind | im Zinsverbilligungsprogramm, seit 1. Mai 2026 |
Der Unterschied zwischen den beiden Schienen ist erheblich. Das pausierte Wohnungsbauprogramm bot 0,5 Prozent fest über 15 Jahre, danach Kapitalmarktanpassung mit einer harten Obergrenze von 7 Prozent. Das beantragbare Zinsverbilligungsprogramm liegt bei 2,65 beziehungsweise 2,95 Prozent und kennt nach der Zinsbindung keine solche Obergrenze. Bei 150.000 Euro Darlehen sind das im ersten Jahr rund 3.200 Euro Zinsdifferenz.
Welche Einkommensgrenzen gelten?
Maßgeblich ist das anrechenbare Einkommen nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz, nicht das Bruttoeinkommen. Zwischen beiden liegen erhebliche Abzüge, weshalb die Grenze niedriger klingt, als sie in der Praxis wirkt.
- Zweipersonenhaushalt: höchstens rund 43.200 Euro anrechenbares Einkommen, entspricht etwa 62.900 Euro brutto im Jahr
- Je weiterer Haushaltsangehöriger: 10.700 Euro zusätzlich
- Je Kind: weitere 3.200 Euro zusätzlich
- Kinderzuschuss: 5.000 Euro je Kind im Zinsverbilligungsprogramm, anrechenbar auf das Eigenkapital
Rechnen lassen, nicht schätzen
Ob Sie unter der Grenze liegen, entscheidet die Bewilligungsstelle nach einer eigenen Berechnungssystematik mit Freibeträgen und Abzügen. Eine unverbindliche Vorabprüfung beim Landratsamt kostet nichts und erspart einen aussichtslosen Antrag.
Was gilt für Eigentümer ohne Kaufvorgang?
Für sie ist die Bundesförderung der Weg. Seit der Reform zum 21. Juli 2026 gelten diese Sätze:
- Heizungstausch: 30 Prozent Grundförderung auf förderfähige Ausgaben bis 28.000 Euro für die erste Wohneinheit
- Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent für Selbstnutzer, sinkt halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt am 1. August 2028
- Einkommensbonus: 40, 30 oder 10 Prozent bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 Euro
- Obergrenze: 70 Prozent, für Haushalte bis 30.000 Euro bis zu 80 Prozent und höchstens 22.400 Euro
- Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: 15 Prozent, der frühere Effizienzbonus von 5 Prozent ist entfallen
Wer keinen Zuschuss bekommt, nutzt den Steuerbonus nach § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro Steuerermäßigung je Objekt. Zuschuss und Steuerbonus schließen sich für dieselbe Maßnahme aus.
Wie beantrage ich die Förderung?
- 1
Prüfen, ob der Weg überhaupt offensteht
Modernisierungskosten sind nur beim Erwerb einer Bestandsimmobilie förderfähig. Wer bereits Eigentümer ist und lediglich saniert, wird über die Eigenwohnraumförderung nicht bedient und geht direkt zur Bundesförderung.
- 2
Einkommensgrenze berechnen
Maßgeblich ist das anrechenbare Einkommen nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz, nicht das Bruttoeinkommen. Ein Zweipersonenhaushalt liegt bei rund 43.200 Euro, je weiterer Person kommen 10.700 Euro dazu und je Kind weitere 3.200 Euro.
- 3
Modernisierungsbedarf beziffern
Lassen Sie die notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor dem Kauf schätzen. Diese Kosten fließen in die förderfähige Gesamtsumme ein und erhöhen damit den möglichen Darlehensbetrag.
- 4
Antrag bei der Bewilligungsstelle stellen
Zuständig ist das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt, nicht die BayernLabo. Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags eingehen, ein danach gestellter Antrag wird abgelehnt.
- 5
Zusage abwarten und Kaufvertrag schließen
Erst nach der Förderzusage unterschreiben Sie den Kaufvertrag. Der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind aus dem Zinsverbilligungsprogramm wird zusätzlich gewährt und ist auf das geforderte Eigenkapital anrechenbar.
Der Kaufvertrag ist die Deadline
Anders als bei Sanierungsprogrammen zählt hier nicht der Baubeginn, sondern der Abschluss des Kaufvertrags. Wer erst notariell beurkundet und dann den Förderantrag stellt, bekommt nichts. Planen Sie den Antrag deshalb in die Kaufverhandlung ein.
Woran Anträge scheitern
- Es gibt keinen Kaufvorgang, die Immobilie gehört dem Antragsteller bereits.
- Der Kaufvertrag wurde vor der Antragstellung notariell beurkundet.
- Das anrechenbare Einkommen liegt über der Grenze des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes.
- Der Darlehensbedarf unterschreitet die Bagatellgrenze von 15.000 Euro.
- Der Antrag ging an die BayernLabo statt an die zuständige Bewilligungsstelle vor Ort.
Häufige Fragen zur bayerischen Modernisierungsförderung
Gibt es bei der BayernLabo ein Modernisierungsdarlehen für Selbstnutzer?
Nein, kein eigenständiges. Das Bayerische Modernisierungsprogramm der BayernLabo richtet sich an Wohnungsgesellschaften und den Mietwohnungsbau, nicht an private Selbstnutzer. Für Eigentümer läuft die Modernisierung über die Bayerische Eigenwohnraumförderung, und zwar nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie.
Wann sind Modernisierungskosten förderfähig?
Beim sogenannten Zweiterwerb, also dem Kauf eines bereits gebauten Hauses oder einer bestehenden Wohnung. Zu den förderfähigen Kosten zählen dann neben Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auch die Kosten notwendiger Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Wer sein Haus seit Jahren bewohnt und jetzt saniert, kommt über diesen Weg nicht an Landesmittel.
Wie hoch ist die Förderung?
Das kommt darauf an, welche der beiden bayerischen Schienen greift. Das Bayerische Wohnungsbauprogramm mit 0,5 Prozent Zins über 15 Jahre, bis zu 30 Prozent der Kosten bei Neubau und 40 Prozent beim Zweiterwerb, ist seit April 2025 von einer Bewilligungspause betroffen: Die Kreisverwaltungsbehörden nehmen dafür keine Anträge mehr entgegen. Beantragbar ist das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm mit bis zu einem Drittel der Gesamtkosten, einer Bagatellgrenze von 15.000 Euro und einem Zinssatz von 2,65 Prozent bei zehn und 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren Zinsbindung, Stand 9. Januar 2026.
Was ist der Kinderzuschuss?
Im derzeit beantragbaren Zinsverbilligungsprogramm sind es 5.000 Euro je Kind, seit dem 1. Mai 2026. Der Betrag ist auf das geforderte Eigenkapital anrechenbar und muss nicht zurückgezahlt werden. Die 7.500 Euro je Kind, die vielerorts genannt werden, gehören zum pausierten Wohnungsbauprogramm und stehen aktuell nicht zur Verfügung.
Welche Einkommensgrenzen gelten?
Ein Zweipersonenhaushalt darf höchstens rund 43.200 Euro anrechenbares Einkommen haben, was etwa 62.900 Euro brutto im Jahr entspricht. Je weiterer Haushaltsangehöriger steigt die Grenze um 10.700 Euro, je Kind zusätzlich um 3.200 Euro. Maßgeblich ist das anrechenbare Einkommen nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz, nicht das Bruttoeinkommen.
Wo stelle ich den Antrag?
Bei der zuständigen Bewilligungsstelle vor Ort, also in der Regel beim Landratsamt oder beim entsprechenden Amt der kreisfreien Stadt. Nicht bei der BayernLabo und nicht über die Hausbank. Der Antrag muss vor Baubeginn beziehungsweise vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein.
Verwandte Förderungen
Verwendete Quellen
- BayernLabo: Förderprogramme Eigenheimfinanzierung
- BayernLabo: Zinsinformationen Eigenwohnraum
- BayernLabo: Bayerisches Modernisierungsprogramm, ausdrücklich für Wohnungsgesellschaften
Stand 31. Juli 2026. Verbindlich sind die Zinsinformationen der BayernLabo und die Auskunft der zuständigen Bewilligungsstelle.